Sprzedaż mieszkania u notariusza

Umowa sprzedaży mieszkania

Obowiązujące w Polsce prawo nakłada specjalne wymagania dla transakcji przeniesienia praw własności nieruchomości, w tym lokali mieszkalnych. Wymagania te dotyczą zarówno formy umowy, jak i jej zapisów, a podpisanie aktu notarialnego umowy sprzedaży mieszkania wymaga dopełnienia ściśle określonych formalności.

Reguły prawne dotyczące umów kupna/sprzedaży mieszkań określone są w Kodeksie Cywilnym (Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny) – w dalszej części artykułu oznaczanym jako Kodeks cywilny.

Sprzedaż mieszkania wyłącznie u notariusza

Kupno mieszkania odbywa się wyłącznie na podstawie umowy sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego. Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego, nie można przenieść własności nieruchomości na podstawie umowy zawartej w zwykłej formie pisemnej. Umowy sprzedaży zawarte bez formy aktu notarialnego są traktowane jak nieważne i w związku z tym nie mogą być podstawą do wpisania zmian w księdze wieczystej. Te formalności dotyczą zarówno nabywcy, jak i sprzedającego, jednak to ta druga strona transakcji z reguły ma więcej zadań do wykonania. Istnieje kilka istotnych obowiązków, które ciążą na właścicielu mieszkania, z których najważniejszym jest dostarczenie odpowiednich dokumentów, niezbędnych do bezpiecznego finalizowania transakcji.

Różne wymagania w zależności od rodzaju mieszkania

Potoczne określenie „mieszkania” prawo definiuje jako „lokal mieszkalny” i pochodzi z Ustawy o własności lokali z 24 czerwca 1994, § 2 ust. 2. Zgodnie z definicją, lokal mieszkalny to wydzielona trwałymi ścianami przestrzeń w obrębie budynku, składająca się z jednej lub kilku izb, przeznaczona na stały pobyt ludzi.

W Kancelarii notarialnej Magdaleny Zaręby na warszawskiej Woli przedmiotem podejmowanych czynności notarialnych są transakcje dotyczące:

• mieszkań stanowiących własność odrębna,
• spółdzielczych własnościowych praw do lokalu (coraz rzadziej się pojawiające),
• lokatorskich spółdzielczych praw do lokalu (również coraz rzadziej się pojawiające) oraz
• mieszkanie komunalne.

W zależności od formy prawnej mieszkania, różna jest lista wymaganych dokumentów potrzebnych do zawarcia transakcji, a w przypadku na przykład mieszkania komunalnego jego sprzedaż w ogóle nie jest możliwa, ponieważ jego właścicielem pozostaje gmina, a osoba posiadająca przydział mieszkania komunalnego jest jedynie jego użytkownikiem.

Sprzedaż mieszkania stanowiącego własność odrębną

Osoba posiadająca mieszkanie na zasadzie odrębnej własności lokalu jest jego formalnym właścicielem i zgodnie z prawem posiada prawo własności do wydzielonej części budynku mieszkalnego oraz jest jednocześnie współwłaścicielem części wspólnych budynku, takich jak klatki schodowe, dach, elewacje, a także terenów przynależnych do budynku, takich jak ogród czy plac zabaw. Właściciel mieszkania własnościowego jest również ułamkowym właścicielem nieruchomości gruntowej, na której znajduje się budynek mieszkalny.

Prawo własności mieszkania stanowiącego własność odrębną zapewnia pełną możliwość dyspozycji swoim lokalem – możliwe jest więc jego wynajęcie, sprzedaż lub przekazanie w spadku, wszelkie zmiany własnościowe muszą być ujawnione w księdze wieczystej.

Świadectwo charakterystyki energetycznej

Zawierając umowę sprzedaży mieszkania u notariusza obowiązkowo należy przedstawić świadectwo charakterystyki energetycznej, jako załącznik do umowy. Brak takiego dokumentu może być podstawą unieważnienia umowy, a także wiązać się z karą grzywny w wysokości do 5 000 zł.

Świadectwo charakterystyki energetycznej, zwane też certyfikatem lub paszportem energetycznym, jest sporządzane na podstawie oceny energetycznej budynku, polegającej na obliczeniu zapotrzebowania domu na energię potrzebną do: ogrzewania i wentylacji, przygotowania ciepłej wody, a także klimatyzacji i oświetlenia. Sporządzenie dokładnej charakterystyki energetycznej wymaga uwzględnienia parametrów technicznych konstrukcji budynku, instalacji oraz źródła ciepła. Charakterystyka energetyczna może być opracowana przy użyciu dwóch metod: obliczeniowej lub zużyciowej. W metodzie obliczeniowej uwzględnia się standardowy sposób użytkowania budynku, natomiast w metodzie zużyciowej opiera się na faktycznie zużytej ilości energii.

Sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej może zlecić:

• właściciel lub zarządca budynku (przy sprzedaży lub najmie),
• osoba mająca spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (przy sprzedaży lub najmie),
• osoba mająca spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu (przy najmie),
• inwestor (przed złożeniem zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie).

Dokumenty potrzebne przy sprzedaży mieszkania u notariusza

Lista dokumentów i informacji potrzebnych do sporządzenia aktu notarialnego umowy sprzedaży mieszkania różni się w zależności od formy własności. Bez względu na rodzaj mieszkania, należy przygotować następujące informacje i dokumenty:

• dane stron zawieranej umowy kupna mieszkania:
  • imiona i nazwiska, imiona rodziców,
  • adres zamieszkania,
  • stan cywilny oraz ewentualnie oficjalny dowód na istnienie małżeńskiej umowy majątkowej,
  • numer okazywanego dokumentu tożsamości – dowodu osobistego lub paszportu,
  • PESEL,
• w przypadku, gdy umowę w imieniu jednej ze stron transakcji zawiera pełnomocnik, powinien mieć on ze sobą oryginał pełnomocnictwa.

Jeśli umowa sprzedaży nieruchomości dotyczy mieszkania stanowiącego odrębną nieruchomość z księgą wieczystą, należy dodatkowo przedstawić:

• numer księgi wieczystej,
• określić podstawę nabycia mieszkania, poprzez okazanie jednego z wymienionych dokumentów:
  • wypis aktu notarialnego umowy sprzedaży, darowizny,
  • prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku,
  • akt poświaczenia dziedziczenia,
• zaświadczenie Naczelnika Urzędu Skarbowego stwierdzające, że podatek od spadków i darowizn został zapłacony lub że nabycie jest zwolnione od podatku albo że zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia – w sytuacji, gdy:
  • nabycie nastąpiło w drodze spadku lub zasiedzenia,
  • nabycie nastąpiło w drodze darowizny, polecenia darczyńcy, nieodpłatnego zniesienia współwłasności i zachowku po dniu 1 stycznia 2007 roku,
• określić wartość rynkową mieszkania,
• przedstawić zaświadczenie o rewitalizacji z Urzędu Gminy o tym, że nieruchomość nie leży na obszarze rewitalizacji lub w Specjalnej Strefie Rewitalizacji,
• przedstawić zaświadczenie z administracji/biura wspólnoty o wysokości zadłużenia lub jego braku z tytułu czynszu i innych opłat,
• zaświadczenie o braku osób zameldowanych w lokalu,
• świadectwo charakterystyki energetycznej,
• wypis z rejestru lokali,
• umowa przedwstępna sprzedaży, jeśli była podpisywana,
• określić warunki i datę wydania mieszkania.

Jeśli umowa sprzedaży dotyczy mieszkania dotyczy własnościowego prawa do lokalu, należy przedstawić:

• zaświadczenie ze spółdzielni o przysługującym prawie do lokalu,
• numer księgi wieczystej (odpis z księgi wieczystej), jeśli została założona,
• określić podstawę nabycia mieszkania, poprzez okazanie jednego z wymienionych dokumentów:
  • wypis aktu notarialnego umowy sprzedaży, darowizny,
  • prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku,
  • akt poświaczenia dziedziczenia,
• zaświadczenie Naczelnika Urzędu Skarbowego stwierdzające, że podatek od spadków i darowizn został zapłacony lub że nabycie jest zwolnione od podatku albo że zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia – w sytuacji, gdy:
  • nabycie nastąpiło w drodze spadku lub zasiedzenia,
  • nabycie nastąpiło w drodze darowizny, polecenia darczyńcy, nieodpłatnego zniesienia współwłasności i zachowku po dniu 1 stycznia 2007 roku,
• określić wartość rynkową mieszkania,
• przedstawić zaświadczenie o rewitalizacji z Urzędu Gminy o tym, że nieruchomość nie leży na obszarze rewitalizacji lub w Specjalnej Strefie Rewitalizacji,
• przedstawić zaświadczenie ze spółdzielni o wysokości zadłużenia lub jego braku z tytułu czynszu i innych opłat,
• zaświadczenie o braku osób zameldowanych w lokalu,
• wypis z rejestru lokali,
• umowa przedwstępna sprzedaży, jeśli była podpisywana,
• określić warunki i datę wydania mieszkania.

Podatek PCC przy sprzedaży mieszkania

Sporządzając akt notarialny umowy sprzedaży mieszkania notariusz w imieniu Skarby Państwa pobiera od kupującego podatek PCC, którego wysokość określa Ustawa o PCC (Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych).

Zgodnie z ustawą, sprzedaż nieruchomości podlega podatkowi w wysokości 2%. Jeśli sprzedawcą jest podatnik VAT, wówczas czynność sprzedaży zwolniona jest z PCC, ale zostaje obciążona podatkiem od sprzedaży i usług (VAT) w wysokości 23%. Podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa nieruchomości, która zazwyczaj jest ceną sprzedaży.

Zaniżona cena nieruchomości

Choć notariusz nie weryfikuje ceny nieruchomości zawartej w umowie, zobowiązani są to tego urzędnicy z urzędu skarbowego. Jeśli ustalona przez strony umowy cena sprzedaży w ocenie urzędnika została zaniżona, strony zostaną wezwane do jej skorygowania. Jeżeli i po korekcie cena nadal zostanie uznana za zaniżoną, urząd powoła biegłego w celu określenia wartości rynkowej. W przypadku, gdy określona przez biegłego wartość różni się o więcej niż 33% od wartości podanej przez strony umowy, koszty sporządzenia opinii poniesie kupujący, a za podstawę opodatkowania przyjęta zostanie wartość mieszkania określona przez biegłego.

Sprzedaż mieszkania u notariusza – cena w roku 2025

Opłaty za czynności notarialne podejmowane przez notariuszy reguluje Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. W rozporządzeniu określone są stawki maksymalne honorarium notariusza w konkretnej sprawie, jednak każdorazowo cena wykonanej usługi ustalana jest indywidualnie na podstawie analizy dokumentów konkretnej sprawy.

Składniki kosztów notariusza przy sprzedaży mieszkania

Na koszty przy sporządzaniu umowy sprzedaży mieszkania u notariusz składają się:

• taksa notarialna,
• opłata za wniosek wieczystoksięgowy,
• opłata sądowa za wpisy w księdze wieczystej,
• podatki pobierane w imieniu Skarbu Państwa przez notariusza – podatek PCC oraz VAT,
• koszt wypisów – 6 zł za każdą rozpoczętą stronę.

Wysokość taksy notarialnej przy sprzedaży mieszkania

W przypadku sprzedaży mieszkania obowiązuje połowa podstawowej stawki podstawowej taksy notarialnej, która wynosi:

• 100 zł przy wartości mieszkania do 3000 złotych,
• 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł przy wartości mieszkania powyżej 3000 do 10 000 zł,
• 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł przy wartości mieszkania powyżej 10 000 do 30 000 zł,
• 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł przy wartości mieszkania powyżej 30 000 do 60 000 zł,
• 1010 zł + 0,4% nadwyżki powyżej 60 000 zł przy wartości mieszkania powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł,
• 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł przy wartości mieszkania powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł,
• 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, ale nie więcej niż 10 000 zł lub 7500 zł (dla I grupy podatkowej) przy wartości mieszkania powyżej 2 000 000 zł.