Co to jest najem okazjonalny
Specjalny tryb wynajmu nieruchomości, zwany najmem okazjonalnym, jaki funkcjonuje obecnie, wprowadziła do polskiego porządku prawnego Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Przepisy te podlegały na przestrzeni lat zmianom. Najem okazjonalny to rozwiązanie opracowane z myślą o właścicielach lokali mieszkalnych chcących chronić swoje prawa i uniknąć potencjalnych problemów z nierzetelnymi najemcami, którzy nie chcą opuścić mieszkania.
Nowelizacja ustawy o ochronie praw lokatorów z 11 września 2017 roku ograniczyła tryb najmu okazjonalnego wyłącznie osobom nieprowadzącym działalności gospodarczej.
Z powodu wielu zalet w stosunku do zwykłego trybu najmu lokalu, wynajem okazjonalny u notariusza to najczęściej wybierana forma wynajmowania mieszkań. Wymaga ona jednak dopełnienia formalności, których dotrzymanie nie jest obowiązkowe przy zwykłej umowie najmu. Instytucja najmu okazjonalnego pozwala na szybkie eksmitowanie Najemcy bez przeprowadzania czasochłonnego, sądowego postępowania o eksmisję.
Tryb najmu okazjonalnego zobowiązuje najemców do wyrażenia zgody na dobrowolne poddanie się egzekucji będącej w praktyce eksmisją, co oznacza że w razie problemów związanych z opuszczeniem lokalu przez najemców po rozwiązaniu bądź wygaśnięciu umowy, właściciel mieszkania może rozpocząć postępowanie egzekucyjne, między innymi bez konieczności zapewnienia lokalu socjalnego.
”
Art. 19a. 1. Umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.
Art. 19a. 1. Ustawy o ochronie praw lokatorów
Korzyści najmu okazjonalnego dla wynajmującego
Podsumujmy główne korzyści wynikające z najmu okazjonalnego z punktu widzenia wynajmującego:
- usunięcie ochrony przed eksmisją lokatora,
- zwiększona skuteczność eksmisji oraz
- brak obowiązku zapewnienia lokalu socjalnego.
Korzyści najmu okazjonalnego dla najemcy
Warto dodać, że również z punktu widzenia najemcy umowa najmu okazjonalnego jest korzystne. Oto najważniejsze z zalety:
- możliwość wynajęcia lokalu przez najemców nieposiadających referencji wcześniejszych najmów (na przykład obcokrajowców lub osób wynajmujących lokal po raz pierwszy),
- niższe ceny najmu, ze względu na to, że właściciele lokali nie muszą uwzględniać ewentualnych kosztów zapewnienia lokali zastępczych,
- większa dostępność lokali do wynajmu.
Rola notariusza w najmie okazjonalnym
Projekt umowy najmu okazjonalnego może, ale nie musi być opracowany przez notariusza. W interesie wynajmującego leży, aby jak najlepiej się zabezpieczyć i zawrzeć w umowie punkty dostosowane do swoich potrzeb. Wynajmujący może wykorzystać załączony niżej wzór umowy najmu okazjonalnego. Gotowe pismo może następnie skonsultować w kancelarii prawniczej wyspecjalizowanej w tworzeniu tego typu umów lub zlecić taką usługę kancelarii notarialnej.
Zgodnie z zapisami artykułu 19a ust. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów, umowa najmu okazjonalnego musi zostać zawarta w formie pisemnej, i co jest z tym związane, wszystkie zmiany wprowadzone w umowie również powinny mieć swoje potwierdzenie na piśmie. Dodatkowo, w odróżnieniu od zwykłej umowy najmu, umowa najmu okazjonalnego musi zostać zawarta na czas określony, na nie więcej niż 10 lat.
Umowa najmu okazjonalnego – elementy obowiązkowe
Tak jak to podkreślono wcześniej, umowa najmu okazjonalnego jest szczególną formą umowy najmu, podlegającej szczegółowym uregulowaniom i wymogom. Ustawa o ochronie praw lokatorów jasno definiuje pojęcie najmu okazjonalnego, i tak samo jednoznacznie określa, co powinna zawierać umowa najmu.
”
Do umowy najmu okazjonalnego lokalu załącza się w szczególności:
- oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19d ust. 2;
- wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
- oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym mowa w pkt 2 lub ust. 3, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.
Art. 19a 2. Ustawy o ochronie praw lokatorów
Z zapisów ustawy wynika więc, że poza typowymi elementami umowy najmu, w których określone zostają takie elementy, jak przedmiot umowy, czas jej trwania, wysokość czynszu, wysokość kaucji, powinna ona zawierać również trzy załączniki:
- oświadczenie najemcy, w którym najemca dobrowolnie poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu – koniecznie w formie aktu notarialnego;
- wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu – zwyczajna forma pisemna;
- oświadczenie właściciela wskazanego wyżej lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu – zwyczajna forma pisemna, ale na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.
Sama umowa najmu okazjonalnego nie musi mieć formy aktu notarialnego. Wystarczy, żeby była prawidłowo sformułowana została podpisana przez obie strony umowy.
Obowiązek stawienia się najemcy u notariusza
Ze względu na charakter załącznika 1, u notariusza stawić musi się najemca i złożyć oświadczenie przed notariuszem, bo to on dobrowolnie poddaje się egzekucji. Stawiennictwo wynajmującego nie jest potrzebne, jeśli obowiązkiem dostarczenia niezbędnej dokumentacji zostanie obciążony Najemca.
Podatki i obowiązek zgłoszenia najmu okazjonalnego do Urzędu Skarbowego
Wynajmujący zobowiązany jest do zgłoszenie najmu okazjonalnego do Urzędu Skarbowego – konieczność dla w w przypadku umowy najmu okazjonalnego w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu. Nie istnieje konkretny wzór druku, więc zgłoszenia można dokonać własnoręcznie, podając dane osobowe, w tym numer PESEL, adres nieruchomości oraz najważniejsze informacje dotyczące umowy i wysyłając je na adres odpowiedniego urzędu skarbowego.
Podatek od najmu okazjonalnego
Począwszy od roku 2023 jedyną formą opodatkowania przychodów uzyskiwanych z najmu jest ryczałt. Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych opodatkowuje przychody od nieruchomości do 100 tys. zł według stawki 8,5%, a nadwyżkę – 12,5%.
Wynajem okazjonalny u notariusza – cena w roku 2025
Cena podpisania umowy najmu okazjonalnego u notariusza zależy od zakresu czynności dokonywanych w kancelarii. Jeśli umowa przygotowana zostanie przez Wynajmującego w zwykłej formie pisemnej, koszty notarialne ograniczą się jedynie do ceny pierwszego załącznika.
Koszt oświadczenia o poddaniu się egzekucji
Zgodnie z artykułem 19a ust. 7 ustawy o ochronie praw lokatorów, wynagrodzenie za przygotowanie oświadczenia o poddaniu się egzekucji może wynosić nie więcej niż jedna dziesiąta minimalnego wynagrodzenia za pracę. W chwili opracowywania niniejszego artykułu minimalne wynagrodzenie wynosi 4 242 zł, a więc taksa notarialna to 424 zł. Dodatkowo należy uwzględnić niewielkie opłaty za wypisy aktu notarialnego. Sumaryczna kwota zamknie się w granicach 450-500 zł, w zależności od liczby wypisów. Obowiązek opłacenia honorarium notariusza spoczywa na Wynajmującym, jednak strony mogą umówić się inaczej, np. że koszt pokryje Najemca lub opłata zostanie podzielona po połowie.
Koszt poświadczenia podpisu
Poza tym, w przypadku chęci poświadczenia podpisu właściciela lokalu zastępczego na załączniku 3, notariusz pobierze taksę notarialną w wysokości 20 zł.
Koszt wypisów i podatku VAT
Stawka za wypisy wynosi 6 zł za każdą rozpoczętą stronę. Honorarium notariusza obłożone jest 23-procentowym podatkiem PTiU (VAT).
