Darowizna mieszkania u notariusza

Umowa darowizny mieszkania

Obowiązujące w Polsce prawo nakłada specjalne wymagania dla transakcji przeniesienia praw własności nieruchomości w ramach czynności darowizny. Wymagania te dotyczą zarówno formy umowy, jak i jej zapisów, a podpisanie aktu notarialnego umowy darowizny mieszkania wymaga dopełnienia ściśle określonych formalności.

Regulacje prawne dotyczące darowizny mieszkań określone są w Kodeksie Cywilnym (Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny) – w dalszej części artykułu oznaczanym jako Kodeks cywilny.

Darowizna mieszkania wyłącznie u notariusza

Czynność prawna darowizny mieszkania, aby była skuteczna, odbywa się wyłącznie na podstawie umowy sporządzonej między żyjącymi osobami, w formie aktu notarialnego. Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego, nie można bowiem przenieść własności nieruchomości na podstawie umowy zawartej w zwykłej formie pisemnej. Darowizny dokonane bez formy aktu notarialnego są traktowane jak nieważne i w związku z tym nie mogą być podstawą do wpisania zmian w księdze wieczystej.

Alternatywy dla darowizny – dożywocie, spadek i służebność

Choć formalnie rzecz biorąc darowizna, jako czynność prawna opisana w kodeksie cywilnym, wydaje się być pojęciem jednoznacznym, cel przekazania komuś mieszkania może być osiągnięty innymi sposobami, jako:

• umowa dożywocia,
• darowizna mieszkania ze służebnością,
• przekazania mieszkania w spadku.

Każda z tych alternatywnych form ma swoje korzyści i ograniczenia, które należy rozważyć przed podjęciem decyzji.

Umowa dożywocia

Umowa o dożywocie jest specyficznym porozumieniem, które polega na przeniesieniu własności mieszkania na rzecz drugiej strony w zamian za dożywotnie utrzymanie. W typowej sytuacji, osoba nabywająca mieszkanie (na przykład córka, syn czy wnuk) zobowiązuje się do zapewnienia dotychczasowemu właścicielowi mieszkania opieki przez całe jego życie. Opieka ta obejmuje zapewnienie wyżywienia, ubrania, mieszkania oraz należytej pomocy i opieki w przypadku choroby.

Umowa o dożywocie ma charakter ekwiwalentny, co oznacza, że opieka nad osobą korzystającą z dożywocia stanowi rodzaj wynagrodzenia za przekazanie nieruchomości. W konsekwencji, wartość przekazanej nieruchomości w zamian za opiekę nad seniorem nie będzie miała wpływu na wysokość ewentualnego roszczenia o zachowek po śmierci seniora.

W przypadku darowizny nieruchomości, nawet jeśli jest ona związana ze służebnością mieszkania, nieruchomość ta będzie objęta roszczeniem o zachowek po śmierci darczyńcy. Tak więc, choć umowa o dożywocie zapewnia opiekę nad beneficjentem dożywocia, sama wartość nieruchomości nie będzie brana pod uwagę przy ustalaniu zachowku.

Darowizna mieszkania ze służebnością

Umowa dożywocia oraz dożywotnia służebność mieszkania stanowią odrębne działania prawne, które często bywają mylone, choć istotnie różnią się od siebie. Służebność mieszkania zazwyczaj jest ustanawiana na rzecz darczyńcy w trakcie zawierania umowy darowizny. W przypadku darowizny mieszkania (ale też innej nieruchomości) ze służebnością, roszczenie spadkobierców o zachowek jest uzasadnione i stanowi ważną kwestię prawną do rozważenia.

Przekazanie mieszkania w spadku

Przekazanie mieszkania w ramach spadku, na przykład poprzez zapis windykacyjny w testamencie, jest procesem, w którym spadkobierca przejmuje prawo własności nieruchomości po zmarłym. Przekaz ten następuje w momencie śmierci testatora i jest uregulowany przepisami prawa spadkowego, głównie Kodeksem cywilnym.

Zapis windykacyjny w testamencie stanowi jedną z form przekazania spadku, w której testator wyraźnie określa, że dana nieruchomość przypada określonemu spadkobiercy. Warto mieć na uwadze, że przekazanie mieszkania w spadku, również w ramach zapisu windykacyjnego, niesie za sobą obowiązek zaspokojenia roszczeń innych spadkobierców, które wynikają z prawa do zachowku. Zachowek jest bowiem świadczeniem pieniężnym, które przysługuje spadkobiercom ustawowym, jeśli zostali pominięci w testamencie lub otrzymali mniejszy udział w spadku niż im przysługuje z mocy prawa. Należy zadbać zapisy dotyczące zapisu windykacyjnego były zgodne z obowiązującymi przepisami prawa. Niedotrzymanie narzuconych prawem wymagań może prowadzić do unieważnienia testamentu lub do sporów prawnych między spadkobiercami. Dlatego zaleca się skorzystanie z pomocy notariusza przy sporządzaniu dokumentów testamentowych oraz przy procesie dziedziczenia.

Różne wymagania w zależności od rodzaju mieszkania

Potoczne określenie „mieszkania” prawo definiuje jako „lokal mieszkalny” i pochodzi z Ustawy o własności lokali z 24 czerwca 1994, § 2 ust. 2. Zgodnie z definicją, lokal mieszkalny to wydzielona trwałymi ścianami przestrzeń w obrębie budynku, składająca się z jednej lub kilku izb, przeznaczona na stały pobyt ludzi.

W Kancelarii notarialnej Magdaleny Zaręby na warszawskiej Woli przedmiotem podejmowanych czynności notarialnych są transakcje dotyczące:

• mieszkań stanowiących własność odrębna,
• spółdzielczych własnościowych praw do lokalu (coraz rzadziej się pojawiające),
• lokatorskich spółdzielczych praw do lokalu (również coraz rzadziej się pojawiające) oraz
• mieszkanie komunalne.

W zależności od formy prawnej mieszkania, różna jest lista wymaganych dokumentów potrzebnych do zawarcia transakcji, a w przypadku na przykład mieszkania komunalnego jego sprzedaż w ogóle nie jest możliwa, ponieważ jego właścicielem pozostaje gmina, a osoba posiadająca przydział mieszkania komunalnego jest jedynie jego użytkownikiem.

Darowizna mieszkania stanowiącego własność odrębną

Osoba posiadająca mieszkanie na zasadzie odrębnej własności lokalu jest jego formalnym właścicielem i zgodnie z prawem posiada prawo własności do wydzielonej części budynku mieszkalnego oraz jest jednocześnie współwłaścicielem części wspólnych budynku, takich jak klatki schodowe, dach, elewacje, a także terenów przynależnych do budynku, takich jak ogród czy plac zabaw. Właściciel mieszkania własnościowego jest również ułamkowym właścicielem nieruchomości gruntowej, na której znajduje się budynek mieszkalny.

Prawo własności mieszkania stanowiącego własność odrębną zapewnia pełną możliwość dyspozycji swoim lokalem – możliwe jest więc jego wynajęcie, darowizna, sprzedaż lub przekazanie w spadku, a wszelkie zmiany własnościowe muszą być ujawnione w księdze wieczystej.

Dokumenty potrzebne przy darowiźnie mieszkania u notariusza

Lista dokumentów i informacji potrzebnych do sporządzenia aktu notarialnego umowy darowizny mieszkania zależy od formy własności nieruchomości. Bez względu na rodzaj mieszkania, należy przygotować następujące informacje i dokumenty:

• dane stron zawieranej umowy darowizny mieszkania:
  • imiona i nazwiska, imiona rodziców,
  • adres zamieszkania,
  • stan cywilny oraz ewentualnie oficjalny dowód na istnienie małżeńskiej umowy majątkowej,
  • numer okazywanego dokumentu tożsamości – dowodu osobistego lub paszportu,
  • PESEL,
• w przypadku, gdy umowę w imieniu jednej ze stron zawiera pełnomocnik, powinien mieć on ze sobą oryginał pełnomocnictwa.

Jeśli umowa darowizny dotyczy mieszkania stanowiącego odrębną nieruchomość z księgą wieczystą, należy dodatkowo przedstawić:

• numer księgi wieczystej,
• określić podstawę nabycia mieszkania, poprzez okazanie jednego z wymienionych dokumentów:
  • wypis aktu notarialnego umowy sprzedaży, darowizny,
  • prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku,
  • akt poświaczenia dziedziczenia,
• zaświadczenie Naczelnika Urzędu Skarbowego stwierdzające, że podatek od spadków i darowizn został zapłacony lub że nabycie jest zwolnione od podatku albo że zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia – w sytuacji, gdy:
  • nabycie nastąpiło w drodze spadku lub zasiedzenia,
  • nabycie nastąpiło w drodze darowizny, polecenia darczyńcy, nieodpłatnego zniesienia współwłasności i zachowku po dniu 1 stycznia 2007 roku,
• określić wartość rynkową mieszkania,
• przedstawić zaświadczenie o rewitalizacji z Urzędu Gminy o tym, że nieruchomość nie leży na obszarze rewitalizacji lub w Specjalnej Strefie Rewitalizacji,
• przedstawić zaświadczenie z administracji/biura wspólnoty o wysokości zadłużenia lub jego braku z tytułu czynszu i innych opłat,
• zaświadczenie o braku osób zameldowanych w lokalu,
• świadectwo charakterystyki energetycznej,
• wypis z rejestru lokali,
• określić warunki i datę wydania mieszkania.

Jeśli darowizna mieszkania dotyczy własnościowego prawa do lokalu, należy przedstawić:

• zaświadczenie ze spółdzielni o przysługującym prawie do lokalu,
• numer księgi wieczystej (odpis z księgi wieczystej), jeśli została założona,
• określić podstawę nabycia mieszkania, poprzez okazanie jednego z wymienionych dokumentów:
  • wypis aktu notarialnego umowy sprzedaży, darowizny,
  • prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku,
  • akt poświaczenia dziedziczenia,
• zaświadczenie Naczelnika Urzędu Skarbowego stwierdzające, że podatek od spadków i darowizn został zapłacony lub że nabycie jest zwolnione od podatku albo że zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia – w sytuacji, gdy:
  • nabycie nastąpiło w drodze spadku lub zasiedzenia,
  • nabycie nastąpiło w drodze darowizny, polecenia darczyńcy, nieodpłatnego zniesienia współwłasności i zachowku po dniu 1 stycznia 2007 roku,
• określić wartość rynkową mieszkania,
• przedstawić zaświadczenie o rewitalizacji z Urzędu Gminy o tym, że nieruchomość nie leży na obszarze rewitalizacji lub w Specjalnej Strefie Rewitalizacji,
• przedstawić zaświadczenie ze spółdzielni o wysokości zadłużenia lub jego braku z tytułu czynszu i innych opłat,
• zaświadczenie o braku osób zameldowanych w lokalu,
• wypis z rejestru lokali,
• określić warunki i datę wydania mieszkania.

Podatek od darowizny mieszkania w 2025 roku

Czynność prawna darowizny mieszkania podlega opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn, którego wysokość określa Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (ustawa o podatku od spadku i darowizn). Podatek od darowizny mieszkania ma charakter progresywny, a jego wysokość zależna jest od stopnie pokrewieństwa stron:

• I grupa: małżonek, zstępni, wstępni, pasierb, zięć, synowa, rodzeństwo, ojczym, macocha, teściowie;
• II grupa: zstępni rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępni i małżonkowie pasierbów, małżonkowie rodzeństwa, rodzeństwo małżonków, małżonkowie rodzeństwa małżonków, małżonkowie innych zstępnych;
• III grupa: inni nabywcy oraz 
• grupa 0 (tzw. zwolnienia z 4a):  małżonek, zstępny, wstępny, pasierb, rodzeństwo, ojczym lub macocha; przynależność do tej grupy zwalnia z podatku od spadku i darowizn pod warunkiem zgłoszenia darowizny do Urzędu Skarbowego; podstawą prawną zwolnienia jest Art. 4a Ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn.

Kwoty nadwyżki w zł		Podatek
ponad	do
1) od nabywców z I grupy
–	11 833	3%
11 833	23 665	355 zł i 5% od nadwyżki ponad 11 833 zł
23 665	–	946,60 zł i 7% od nadwyżki ponad 23 665 zł
2) od nabywców z II grupy
	11 833	7%
11 833	23 665	828,40 zł i 9% od nadwyżki ponad 11 833 zł
23 665		1893,30 zł i 12% od nadwyżki ponad 23 665 zł
3) od nabywców z III grupy
	11 833	12%
11 128	23 665	1420,16 zł i 16% od nadwyżki ponad 11 833 zł
23 665		3313,2 zł i 20% od nadwyżki ponad 23 665 zł

Należy mieć jednak na uwadze, że do powyższych kwot wlicza się nie tylko wartość ostatniej darowizny, ale sumę wszystkich darowizn otrzymanych od jednej osoby z okresu 5 lat poprzedzających rok, w którym nastąpiło ostatnie nabycie.

Podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości określona przez strony umowy. Wartość ta, podobnie jak ma to miejsce w przypadku umowy sprzedaży mieszkania, podlega weryfikacji przez urzędników z urzędu skarbowego.

Zaniżona cena nieruchomości

Choć notariusz nie weryfikuje wartości nieruchomości zawartej w umowie, zobowiązani są to tego urzędnicy z urzędu skarbowego. Jeśli ustalona przez strony umowy wartość w ocenie urzędnika została zaniżona, strony zostaną wezwane do jej skorygowania. Jeżeli i po korekcie cena nadal zostanie uznana za zaniżoną, urząd powoła biegłego w celu określenia wartości rynkowej. W przypadku, gdy określona przez biegłego wartość różni się o więcej niż 33% od wartości podanej przez strony umowy, koszty sporządzenia opinii poniesie kupujący, a za podstawę opodatkowania przyjęta zostanie wartość mieszkania określona przez biegłego.

Zwolnienia od podatku od spadków i darowizn

Od podanych kwot podatku obowiązują zwolnienia. Podatku więc się nie zapłaci, jeśli wartość darowizny nie przekroczy następujących kwot wartości czystej, czyli po odliczeniu po odjęciu wartości długów i ciężarów. Zgodnie z ustawą o podatku od spadków i darowizn, ciężarem jest obciążenie inne niż dług, które w chwili nabycia zmniejsza rynkową wartość przedmiotu nabycia. Oto kwoty zwolnień:

• 36 120 zł – jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do I grupy podatkowej,
• 27 090 zł – jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do II grupy podatkowej,
• 5 733 zł – jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do III grupy podatkowej.

Wysokość podatku zależy od stopnia pokrewieństwa między darczyńcą a obdarowanym oraz od kwoty darowizny. 

Darowizna mieszkania u notariusza – cena w roku 2025

Opłaty za czynności notarialne podejmowane przez notariuszy reguluje Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. W rozporządzeniu określone są stawki maksymalne honorarium notariusza w konkretnej sprawie, jednak każdorazowo cena wykonanej usługi ustalana jest indywidualnie na podstawie analizy dokumentów konkretnej sprawy.

Składniki kosztów notariusza przy darowiźnie mieszkania

Przy sporządzaniu umowy darowizny mieszkania na koszty ponoszone u notariusza składają się:

• taksa notarialna,
• opłata za wniosek wieczystoksięgowy,
• opłata sądowa za wpisy w księdze wieczystej,
• podatki pobierane w imieniu Skarbu Państwa przez notariusza – podatek od darowizny oraz VAT,
• koszt wypisów – 6 zł za każdą rozpoczętą stronę.

Wysokość taksy notarialnej przy darowiźnie mieszkania

W przypadku darowizny mieszkania obowiązuje połowa następującej podstawowej stawki taksy notarialnej:

• 100 zł przy wartości mieszkania do 3000 złotych,
• 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł przy wartości mieszkania powyżej 3000 do 10 000 zł,
• 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł przy wartości mieszkania powyżej 10 000 do 30 000 zł,
• 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł przy wartości mieszkania powyżej 30 000 do 60 000 zł,
• 1010 zł + 0,4% nadwyżki powyżej 60 000 zł przy wartości mieszkania powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł,
• 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł przy wartości mieszkania powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł,
• 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, ale nie więcej niż 10 000 zł lub 7500 zł (dla I grupy podatkowej) przy wartości mieszkania powyżej 2 000 000 zł.